Check-up di esempio di un condominio di Milano di 18 unità. Costruito su un rendiconto reale, con nomi tolti e cifre modificate voce per voce perché il condominio non sia riconoscibile.
Condominio di esempio, Milano. 18 unità, esercizio 2022/23
Risparmio stimato all'anno
8.050–18.956 €
Tra il 4% e il 10% di una spesa annua di 180.911 €, sommando cinque leve. La più grande non richiede una gara: servono contatori affidabili.
La tua quota
Ripartita per millesimi generali. Il riscaldamento segue i consumi, quindi la cifra reale può scostarsi.
361–849 €all'anno
Dove vanno i soldi
L'energia pesa per il 50% della spesa: per questo il riscaldamento è il primo posto dove guardare.
- Energia
- 91.328 €
- 50%
- Pulizie
- 40.920 €
- 23%
- Manutenzioni
- 27.015 €
- 15%
- Amministrazione
- 12.833 €
- 7%
- Acqua
- 7.783 €
- 4%
- Altro
- 1.032 €
- 1%
Dove si può risparmiare
Ogni voce confrontata con valori tipici. Gli intervalli vanno confermati con preventivi reali.
Calore perso in centrale termica
Sopra la mediaIl 16% dei kWh pagati (48.709 su 300.284) non arriva a nessun contatore, e l'acqua calda dispersa è una parte rilevante di quella prodotta. Contabilizzatori nuovi, taratura del ricircolo e coibentazione dei tubi possono recuperarne una parte.
Fonte: Tabella consumi 2022/23, voci differenza centrale termica e dispersione acqua calda
Pulizie
Sopra la mediaCirca 2.270 € per unità all'anno. L'impresa è stata confermata in prova per scarsa qualità, eppure il preventivo è salito da 33.000 € a 36.500 €.
Fonte: Consuntivo 2022/23, voce pulizie (12 fatture da 3.410 €); verbale dell'assemblea ordinaria
Energia elettrica parti comuni
Da verificareEsercizio in piena crisi energetica, con consumi estivi più alti del previsto. Conviene confrontare il contratto con 2-3 offerte.
Fonte: Consuntivo 2022/23, voce energia elettrica al lordo dei riparti
Assicurazione globale fabbricato
Da verificarePolizza che si rinnova spesso in automatico. Un confronto tra broker a parità di massimali richiede poco lavoro.
Fonte: Spese di proprietà, polizza globale fabbricato 5.293,78 €
Riscaldamento della portineria
Da verificareSe la portineria non è abitata o è usata poco, è una spesa da ridurre o eliminare.
Fonte: Spese varie, riscaldamento portineria 1.405,73 € (8.187 kWh)
Manutenzione ascensori
In lineaCirca 1.200 € per impianto all'anno su 4 impianti: nella norma.
Fonte: Voci ascensori al netto della forza motrice
Oggi 4.781 €Nessun interventoCompenso amministratore
In lineaCirca 200 € per unità: nella fascia bassa per la zona.
Fonte: Spese di proprietà, emolumento amministratore
Oggi 3.665 €Nessun intervento
Cose da chiarire con l'amministratore
Incongruenze trovate nei documenti, dalla più rilevante.
Calore pagato ma non misurato
48.709 kWh di differenza tra bollette e contatori vengono ripartiti per millesimi, non per consumo.
Liquidità ferma a credito dei condòmini
Nel preventivo successivo i saldi precedenti risultano a credito per 24.947 €: preventivi forse sovrastimati.
Contabilizzatori guasti o scaduti
Uno non funziona e diversi sono scaduti: una parte dei consumi è stimata.
Rilievi tecnici forse pagati due volte
Rilievi approvati per 11.172,42 €; un incarico successivo ne prevede altri fino a 11.500 € + tasse, riducibili.
Pulizie in aumento con servizio in prova
Da 33.000 € a 36.500 € (+11%), senza traccia della gara annunciata.
Spese di anni diversi nello stesso esercizio
Tasse e bollette di esercizi precedenti pagate in questo: il confronto tra anni ne risulta falsato.
Piccoli errori di registrazione
Una fattura registrata due volte (479,86 €, stornata in assemblea) e due totali di kWh diversi nella stessa tabella.
Dai verbali
Le decisioni che pesano sui conti.
Dopo la chiusura dell'esercizio
Assemblea ordinaria
- Consuntivo 2022/23 approvato per 180.911,12 €
- Manutenzione straordinaria ascensori: 20.900 €
- Pulizie confermate in prova per altri 6 mesi
Un anno e mezzo dopo
Assemblea straordinaria
- Preventivo successivo approvato per 138.000 €
- Nuovi contabilizzatori, con preventivi comparativi
- Progetto facciate: incarico fino a 54.610 € + tasse
Le stime applicano riduzioni tipiche (gare sui servizi 10%-19%, energia 8%-20%, recupero di una parte delle dispersioni) e non sostituiscono un revisore condominiale. Documenti analizzati